Construir um valor atraente para o seu imóvel é um dos principais fatores para poder vendê-lo. Você pode anunciar no mercado imobiliário a qualquer preço que desejar. Porém, você sabia que seus produtos já tinham um preço perante o poder público? Isso é chamado valor venal. Você está pensando em como vender seu imóvel e quer entender a importância desse cálculo? Explicaremos a você como e onde ele é aplicado a seguir.
O que é valor venal?
O valor de mercado é uma estimativa do preço da propriedade feita pelo governo para transações imobiliárias. A análise do valor do imóvel é realizada pela prefeitura onde o imóvel está localizado. Cada prefeitura possui sua própria base de cálculo, que define o valor de venda dos imóveis por região.
O valor de mercado é utilizado para o pagamento de impostos relativos ao produto. Este é o cálculo do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). A mesma lógica se aplica aos carros. Eles também têm valor de mercado e podem ser usados como base para o Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores Informatizados (IPVA).
O valor de mercado também pode ser usado como base de cálculo do imposto de transferência de imóveis (ITBI). Nem sempre é considerado porque os cálculos do ITBI consideram o valor mais alto ao comparar o preço especificado e o valor de mercado de uma transação imobiliária.
Por exemplo, em São Paulo, na maioria das vezes o preço de um imóvel costuma ser superior ao valor de mercado. Neste caso, o ITBI considerou o maior benchmark – nomeadamente o valor de mercado. Mas se o valor de mercado for maior, pode acontecer o contrário.
O Imposto sobre Transmissão de Imóveis, conhecido como ITBI, é um percentual obrigatório que deve ser pago no momento da transferência da propriedade do imóvel, ou seja, sempre que o imóvel for transferido para outra pessoa. Além disso, no setor imobiliário, o valor de mercado é a base para o cálculo do valor de mercado dos imóveis.
Serve como um preço mínimo que pode ser cobrado pelo imóvel no momento da venda, agregando valor às suas funções.
Como é calculado o valor venal
A seguir estão algumas das características que as prefeituras geralmente consideram ao calcular o valor de mercado de um imóvel:
- Terreno ou área de construção (m²);
- O valor do metro quadrado da área;
- Obsoleto Idade da propriedade Tipo de terreno Profundo apartamento;
- Lugares públicos;
- A função do edifício (comercial, residencial, etc.);
- Renovação ou transformação de edifícios.
A avaliação é baseada em plantas de valor geral. É um mapa municipal que divide as áreas urbanas em áreas de determinados valores.
Como é calculado o valor venal de um imóvel?
O cálculo do valor de mercado não é feito de forma aleatória. A Prefeitura possui uma fórmula de cálculo baseada em algumas características variáveis dos imóveis, sem considerar a especulação e a demanda do mercado imobiliário.
A forma de calcular o valor de mercado de uma propriedade é a seguinte:
V = A x VR x I x P x TR, no qual
V = valor de mercado do imóvel;
A = área do terreno ou edifício;
VR = valor da unidade residencial padrão, com base no Plano Geral de Valores Municipais (PGV);
I = idade do imóvel (calculada a partir da outorga do “Habite-se”, reconstrução ou ocupação do imóvel – quando não houver “Habite-se”);
P = localização do imóvel na rua;
TR = tipo de habitação ou características do edifício (modificação, adição, renovação, etc.).
Aqui, devemos lembrar que esse cálculo varia de acordo com a prefeitura de cada cidade. É necessário consultar a legislação do município onde se encontra a casa ou apartamento para evitar mal-entendidos. Por exemplo, na cidade de São Paulo, a subdivisão em áreas urbanas ou zonas de tributação também afeta o valor do imposto municipal.
Onde encontrar o valor venal do imóvel no IPTU?
Você pode verificar o valor de mercado do imóvel com a prefeitura da área onde o imóvel está localizado. Em algumas cidades, as consultas podem ser realizadas pela Internet a partir da data do imposto sobre a propriedade e do registro do imóvel.
Em algumas cidades, como São Paulo, a consulta pode ser realizada de forma cômoda, pois a consulta pode ser realizada pela Internet, portal da prefeitura e IPTU. Para saber o valor de mercado do imóvel no IPTU, verifique o número de registro do imóvel (encontrado no folheto) e a data de registro do imóvel.
Porém, sem essa opção, como saber o valor de mercado do imóvel? Basta solicitar ao proprietário do imóvel uma cédula de dados cadastrais, documento expedido pela prefeitura ou cartório, dependendo da cidade.
É importante obter o valor de mercado antes de negociar o imóvel e evitar taxas retroativas ou situações regulamentadas. Não se esqueça que o comprador de um imóvel com dívida de IPTU acabará por assumir a dívida como novo proprietário.
Por outro lado, se assim for, desde que a dívida do IPTU não ultrapasse 25% do valor do imóvel, é possível renegociar a dívida diretamente na Prefeitura para evitar que o imóvel seja leiloado judicialmente.
O que é valor venal de referência?
Até abril de 2021, na cidade de São Paulo, o valor de referência negociável foi utilizado como base para o cálculo do ITBI. Este é um valor determinado com base em pesquisas de mercado disponíveis no site da cidade. O objetivo é evitar a evasão fiscal. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que, para o cálculo do imposto, o valor de referência do preço deveria ser totalmente excluído. Portanto, se você pretende adquirir um imóvel em São Paulo, verifique se os valores utilizados pelo ITBI estão corretos. Isso evitará dores de cabeça!
