Como declarar imposto de renda sobre venda de imóvel?

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Um dos momentos mais questionáveis ​​no preenchimento de uma declaração de imposto de renda (IR) é a compra ou venda de um imóvel.

Além de declarar bens como ativos, os contribuintes também precisam entender o valor agregado da renda.

Se você não mudar de residência e ganhar dinheiro com a cirurgia, poderá ter que pagar 15% de imposto sobre a diferença.

Além do formulário “bens e direitos” que lista os bens, o contribuinte também deve acessar o programa de cálculo de ganhos de capital da receita federal.

Na plataforma, além de especificar as informações técnicas do imóvel e as informações detalhadas do comprador, o vendedor também precisa declarar a forma de pagamento e a taxa do imóvel.

Com base nos dados, o fisco fará o cruzamento das informações para detectar eventuais erros ou inconsistências.

Compra de imóvel em 2020

Em primeiro lugar, o contribuinte que comprou imóvel no ano passado deve abrir um item do formulário “Bens e Direitos”, onde informará o código correspondente a cada imóvel (apartamento 11, casa 12, terreno 13, imóvel rural 14 e imóvel 15 são quartos ou coleções).

No campo “Situação em 31 de dezembro de 2019” notificará um valor zero, e no campo “Situação em 31 de dezembro de 2020” informará apenas o valor que foi finalmente pago no ano passado.

No campo “discriminação”, o contribuinte deve especificar os dados do vendedor do imóvel, como nome, CPF, Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), e informar se a compra é à vista ou por financiamento.

Também é necessário informar a data da compra, matrícula e matrícula, número da matrícula do distrito e do município (imóvel urbano) ou o número do imóvel da Receita Federal (imóvel rural).

O financiamento imobiliário só deve ser notificado na forma de “bens e direitos”, à semelhança do financiamento de veículos. Em cada declaração, o comprador notificará o valor total pago no ano anterior até que o parcelamento seja efetuado.

A partir de então, desde que o contribuinte seja o proprietário, o valor total deve ser pago repetidamente a cada ano, incluindo os custos de financiamento.

No caso de financiamento imobiliário, deve-se ignorar a forma de “dívida e penhor real”. É utilizado apenas para dívidas que não tenham nenhum ativo como garantia, como empréstimos bancários ou entre pessoas físicas.

Uma vez que o imóvel pode ser recuperado pelo banco em caso de inadimplência, esta operação não é adequada para este formulário.

Venda de imóvel em 2020

Qualquer pessoa que vendeu  um imóvel em 2020 precisará atualizar “Propriedade e direitos”.

Este valor deve ser zerado no campo “Status em 31 de dezembro de 2020” e igual ao valor previamente declarado no campo “Status em 31 de dezembro de 2019”.

A venda deve ser especificada no campo “discriminação”, incluindo o nome e número do CPF do comprador, valor da transação e data.

A pessoa que vende um imóvel precisa saber se há ganho de capital (receita com valorização de ativos). Se você lucrar com a venda, o contribuinte será tributado em 15% do lucro.

O cálculo dos ganhos de capital deve ser realizado por meio do Plano de Cálculo de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020) fornecido no site do IRS no prazo de um mês após a venda da propriedade.

O imposto de renda deve ser recolhido por meio do Documento de Arrecadação de Impostos Federais (Darf) emitido pela GCAP no último dia útil do mês após a venda.

Ao preencher a declaração de imposto de renda, o contribuinte deve importar os dados do GCAP2020 para o programa de geração de relatórios da Receita Federal.

O próprio sistema preenche automaticamente os dados e classifica parte das mais-valias como rendimentos livres de impostos e a outra parte como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

Isenção

A legislação prevê três situações que podem isentar totalmente o imposto de renda sobre os ganhos de capital na venda de imóveis.

A primeira é vender o único imóvel pelo preço de até 440 mil reais, independente do tipo de imóvel.

Caso o imóvel pertença ao regime de condomínio com outros proprietários, a parcela do contribuinte na venda não poderá ultrapassar 440.000 reais.

Esta isenção só é válida se o contribuinte não tiver vendido outro imóvel (tributado ou não) nos últimos cinco anos.

Os ganhos de capital dessas operações devem ser comunicados na forma de “lucros isentos e não tributáveis” com o código 06.

O segundo tipo de isenção diz respeito às compras de imóveis até 1969.

A terceira categoria é representada pela venda de imóveis residenciais no Brasil, desde que os recursos operacionais tenham sido utilizados na compra de outros imóveis residenciais no Brasil em até 180 dias após a assinatura do contrato.

Nova residência, as mais-valias da diferença correspondente serão a tributação proporcional. Os lucros das vendas devem ser declarados na forma de “lucros isentos de impostos e não tributáveis”, código 07.

Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, os ganhos de capital também estão parcialmente isentos de impostos.

O próprio programa de cálculo de ganhos de capital calcula automaticamente a isenção tributária parcial ou total, e os contribuintes são responsáveis ​​apenas pela importação das informações da declaração de impostos.

Portanto, é recomendável que o declarante faça o download e conclua o GCAP em todas as transações, incluindo transações livres de impostos, para evitar erros.

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